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云嶺世家:老四方迷你盤搶灘主城剛需“空白地”

2021-03-12 14:03:16 中國質量新聞網

中國質量新聞網訊(單爍 韓笑)2021年的青島老四方樓市,正在經歷一場它許多年都已經沒有經歷過的熱鬧。

保利、鐵建、華能、中車、中梁、中海、卓越、招商、碧桂園——縱觀2021年的老四方,這里的多家龍頭房企項目預計都將在這一年里有新動作,而隨著金三銀四的到來,2021年四方樓市的熱鬧也似乎變得近在咫尺。

不過在這一眾聲勢浩大的大房企、大樓盤之中,位于瑞昌路與人民路交匯處的云嶺世家就顯得有些“不起眼”。無論是開發商的知名度,還是項目的定位、體量甚至自身宣傳力度, 云嶺世家或許都很難與周邊密布的新盤相較量。

那么云嶺世家的“出路”究竟在哪里?看似不起眼的它,其性價比究竟幾何?為此,近日,中國質量新聞網房產頻道膠東區域對云嶺世家項目進行了實地考察。


圖片來源:中國質量新聞網房產頻道膠東區域

建筑商起家的本土“非知名”房企

云嶺世家項目位于瑞昌路與人民路交會處,項目體量不大,占地僅有2.72萬㎡,容積率3.2。

云嶺世家的開發商是青島云嶺置業有限公司,它屬于中青建安建設集團。這家房企的名字看似有些陌生,但實際上它是十成十的青島本土房企。

據集團官網介紹,中青建安建設集團成立于1997年,現已形成集房建總承包、裝飾裝修、房地產開發、建筑與裝飾工程設計、工程代建、金融投資、裝配式工廠化等一體化的綜合性施工服務企業。

深耕青島二十多年,中青建安建設集團相繼開發了時代國際廣場、平度御園新城、巴登花園、南昌路海山慧谷、中德生態園被動房推廣示范區等多個項目,并儲備了多宗開發用地。如今,地產開發已經成為中青建安集團又一主業板塊,助力集團飛速發展。

從集團架構上看,中青建安建設集團是建筑商起家的,這一點對于一家房地產企業來說有利有弊。其優勢在于,建設起家的房地產開發商對于房地產建設的具體細節更為了解,同時其操盤項目的具體建設工程也多由集團獨立完成,相當于一家房企對項目的整個開發生命周期負責,能夠節省很多溝通、宣發、協調的成本,項目的設計和建設工程會更具有一致性,責任方也更清晰;但弊端在于,建筑起家的公司往往在品牌建設上缺少經驗,也吝嗇成本,所以聲量往往與很多品牌房企無法相較,容易在市場中缺少品牌競爭力。

這便也成為云嶺世家當下所面臨的一個最主要的難題,不僅這家房企購房者們認知度不高,而且項目也沒有在案名上進行品牌的強調,這很可能會成為阻礙購房者們選擇云嶺世家的一大原因。


圖片來源:中國質量新聞網房產頻道膠東區域

老四方迷你盤搶灘剛需“空白地”

2020年1月22日,青島地鐵、青島四方房地產(青島市北城發)和青島建安3.98億元底價聯合競得原四方順昌路片區該項目用地,建面8.83萬㎡,成交樓板價4650元/㎡。

這次成交也意味著云嶺世家項目的正式落地。

云嶺世家所在的地塊位于市北區人民路以東、順昌路以西、瑞昌路以北,屬于老四方水清溝板塊。地塊總占地面積2.72萬㎡,建面面積8.83萬㎡。據土拍指標要求,住宅用地容積率必須大于1.0。宅地建面8880.62㎡,宅地(安置房)建面6.79萬㎡,批發零售建面8012.66萬㎡,批發零售(安置房)建面792.44㎡。該地塊還劃撥建面2742㎡土地用于建設租賃型人才公寓,不少于26套。


圖片來源:克而瑞青島

該地塊項目為市北區2013年舊城改造項目,規劃的住宅及商業主要用于回遷安置。據規劃,該項目將布置一棟5F多層、6棟29-34F高層產品和沿街商業??傄巹潙魯?045戶。商業項目緊鄰地鐵1號線北嶺站地鐵出入口,建面約70-200㎡,一層局部層高約5.6m,獨立二層設計,鋪鋪臨街。

根據規劃,項目共設計有100平和124平兩種戶型??梢钥吹?,以往青島主城的大戶型改善潮流正在鮮明地消退,青島主城剛需“空白地”正在被各大開發商發掘和蠶食,即使是云嶺世家這樣的迷你盤也在嘗試從主城剛需這塊“大蛋糕”上分得一杯羹。不過由于項目整體體量不大,品牌等市場競爭力也不強,云嶺世家還是保留了相當一部分大戶型改善房源來保證項目的正常營業和運轉。

能否憑借醇熟配套成功“突圍”?

從配套來看,作為老四方片區的核心位置,云嶺世家能天然享受老城周邊濃厚的生活氛圍,各項生活和交通配套也十分齊備,這是云嶺世家目前看來比較核心的競爭力。

與新都心相比,老四方片區成熟小區居多,配套成熟,馬路對面就是青島北方綜合市場生活氛圍更為濃厚,適合自住。而且項目周邊有青島嘉定路小學、青島第四十四中學、杭州路小學、青島第十七中學等學校,學區條件優越。

環境方面,云嶺世家項目周邊公園環繞,有北嶺山公園、嘉定山公園,雖身居城市,依然能貼近自然。


圖片來源:中國質量新聞網房產頻道膠東區域

項目最大的亮點便是位于1號線北嶺站旁,預計2021年底運行,后期地鐵換乘交通十分方便,交通優勢較大。周邊常青藤算是比較新的小區,成熟小區眾多,有金科星辰、海信北嶺山小區、瑞豐嘉苑、海云上四方住宅小區及杭州花園等,二手房參考均價在18500-26000元左右/㎡。

值得我們注意的是,規劃中雖有洋房和高層7棟產品,但其中六棟樓由政府回購,只有一棟7號樓對外銷售,采用兩梯四戶的設計,100㎡和124㎡的兩種三居產品都是毛坯交付,有地上車位但需要另外購買。項目預計將于5月初開盤,預計2022年交付。


圖片來源:中國質量新聞網房產頻道膠東區域


圖片來源:中國質量新聞網房產頻道膠東區域

總體來說,云嶺世家項目各個維度都比較常規,產品力上沒有鮮明的亮點卻也沒有太明顯的硬傷。項目緊鄰地鐵M1號線北嶺站以及周邊農貿市場、學校等完備的配套都是其與周邊競品競爭的“武器”,而100-124平的戶型設計對剛需客也很友善。唯一的去化難點可能就是周邊過于密集的名企大盤,因此項目開盤之時能夠吸引到多少購買力目前來看或許仍是未知。

(責任編輯:崔立明)
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