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南京市住房租賃企業租賃資金銀行監管實施細則(試行)政策解讀

2021-07-21 14:12:30 南京市住房保障和房產局網站

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根據《住房和城鄉建設部 國家發展改革委 公安部 市場監管總局 銀保監會 國家網信辦關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》《住房和城鄉建設部等部門關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》等文件精神,近日,南京市住房保障和房產局會同中國銀保監會江蘇監管局、中國人民銀行南京分行營業管理部聯合印發了《南京市住房租賃企業租賃資金銀行監管實施細則(試行)》(以下簡稱“細則”),規范實施租賃資金監管,維護住房租賃市場秩序,保障住房租賃各方當事人合法權益。

問:《細則》出臺的背景是什么?

2017年以來,在人口凈流入的大城市,一批住房租賃企業迅速成長,租賃市場得到了飛速發展。但目前國家住房租賃行業管理的相關法律法規尚不夠健全,加之行業門檻低,企業盲目擴張、租金收付缺乏監管,“高收低租”“長收短付”“租金貸”等行業風險問題逐漸暴露,國內一些城市出現租賃企業爆倉事件,侵害了眾多房東房客的權益。

2019年12月,住建部等六部委聯合印發《關于整頓規范市場秩序的意見》,提出要指導“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶;2020年12月,市房產局等八部門《關于進一步加強全市住房租賃市場監管規范市場秩序的通知》,提出要加強租賃機構租金收付管理,施行租賃機構租金銀行監管;2021年4月,住建部等六部委聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》,要求對單次收取租金超過3個月或押金超過1個月的住房租賃企業開展租賃資金監管?!都殑t》突出問題導向,強化有效監管,更具操作性和可行性。

問:《細則》監管對象和范圍有哪些?

《細則》針對輕資產住房租賃企業開展住房租賃資金監管,根據國家規定明確了輕資產住房租賃企業。輕資產住房租賃企業是通過租賃、委托管理、與產權方運營合作等非自持方式獲取住房,向承租人轉租(包括對房源裝修改造后轉租)獲得租金價差,或者以代收租金、提供租賃管理、物業管理等服務名義變相轉租獲取經營收益的住房租賃企業。判斷是否納入監管范圍,重點一是看企業出租住房是否為自持、自有資產,不論出租住房是否為整幢、整層、整單元等集中布設還是住宅公寓零星分散式分布;二是看企業是否轉租租金價差或變向轉租獲取收益。

問:《細則》中的“租賃資金”有哪些?

《細則》規定租賃資金是指住房租賃企業收取或代收承租人的租金、押金和住房租賃企業自愿存繳的風險保證金。

問:《細則》中“監管銀行”怎么確定的?

在我市開展租賃資金監管業務的銀行業金融機構,應具有本地化服務能力,包括固定經營場所和人員;同時,在房產、金融監管部門指導下開發住房租賃資金銀行監管系統,并與南京市房屋租賃服務監管平臺實現系統聯網對接,簽署租賃資金監管委托協議后,按規定和協議要求開展相關資金監管業務。

問:《細則》中針對監管賬戶的設立有哪些規定?

根據國家規定,監管賬戶需在房產部門備案。租賃企業選擇1家開展租賃資金監管的銀行,并開設1個租賃資金監管賬戶;企業與監管銀行簽訂監管協議,明確監管方式、權限、規程等事項。監管賬戶設立后,租賃企業向區房產(住建)部門備案賬戶信息。

問:《細則》中針對租賃資金的監管有哪些規定?

住房租賃企業單次收取房客租金超過3個月的,或單次收取押金超過1個月的,應當將收取的租金、押金納入監管賬戶,并通過監管賬戶向房東支付租金、向租客退還押金。采取不當手段以期達到規避資金監管的目的,如以不合理高價租金水平收取不超過3個月租金,或以不合理高價收取不超過1個月押金等情形的,也應納入監管賬戶。

問:《細則》對監管銀行的工作有哪些規定?

監管銀行按照協議約定,在房產、金融監管部門指導下,做好監管賬戶、企業一般結算賬戶的開設,相關資金的收繳劃轉、資金對賬,數據分析及風險預警等工作;向租賃企業、房東、房客提供便捷的合同信息查詢、資金便捷支付等服務;建立監管賬戶不明款項處理機制,確保資金繳存、劃轉的及時準確。

問:《細則》中關于租賃資金收付管理的流程是什么?

《細則》規定,監管銀行按照租賃合同提供租金代收、代付服務。監管銀行通過系統對接方式從政府租賃平臺獲取備案的租賃合同信息,依據租賃企業與房東、房客簽訂的合同信息,向租賃企業、房東及房客提供租賃資金代收、代付服務。監管銀行根據監管協議和有關合同,按照租賃企業向房東支付租金的周期,將租金劃轉房東,并將對應房東支付周期租金盈余部分等劃轉租賃企業一般結算賬戶。

問:《細則》中關于部門聯合監管有哪些規定?

一是明確部門職責。市房產局是我市住房租賃行業主管部門,會同江蘇銀保監局、人行南京分行營管部建立本市住房租賃企業租賃資金銀行監管制度;會同發改部門建立住房租賃企業及其從業人員信用評價體系。

江蘇銀保監局、人行南京分行營管部按照各自職責,對監管租賃資金的銀行業金融機構進行指導、監督。

其他各職能部門按照法定職責分工做好監管工作。

江北新區管委會、各區政府相關部門應當履行屬地責任,做好轄區范圍內住房租賃企業及其租賃資金監管工作。

各區房產(住建)管理部門負責建立健全轄區內租賃資金監管業務培訓、指導和檢查制度,督促住房租賃企業實施租賃資金監管業務,加強屬地住房租賃企業日常經營活動的監督管理和風險防控。

二是對存在違法違規行為的住房租賃企業,市、區房產(住建)及相關部門將視情節輕重,依法依規采取約談告誡、列入風險警示名單、公開曝光、社會征信、行政查處等措施;涉嫌犯罪的,將依法移交司法機關。

問:《細則》施行時間的規定?

《細則》自2021年9月1日起施行,國家、省、市有關管理部門出臺新的規定,依照新規定執行。

(責任編輯:崔立明)
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