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《廣西壯族自治區物業管理條例》(修訂)亮點解讀

2021-08-11 15:02:27 桂林市住建局網站

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《民法典》頒布后首個全新修訂的省級地方性物業管理法規《廣西壯族自治區物業管理條例》(下簡稱“《條例》”)于2020年7月24日表決通過?!稐l例》根據《民法典》最新規定,以問題為導向,對物業管理實務中的熱點難點痛點問題進行了有力回應和創設性規定。本文將對《條例》的主要創新和亮點內容進行梳理和解讀。

亮點一:首次業主大會會議籌備資料由街道辦事處、鄉(鎮)政府直接通過不動產等部門免費提供

首次業主大會會議順利召開的首要前提是及時取得物業管理區域、業主名冊、房屋及建筑物面積清冊、建筑規劃總平面圖等籌備資料?,F實中,建設單位和物業服務企業基于自身利益,以各種理由拒不提供或不及時不完整移交相關資料,待業主正式進入投票階段或者表決結束后又以投票數據不準確不合法等理由提出各種異議,以此阻撓和拖延業主大會和業委會的成立和選舉活動。

為了降低啟動籌備工作的難度,落實《民法典》規定的行政指導協助和行政為民便民的精神,《條例》第十六條明確規定街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會書面報告或申請的五個工作日內要求人民政府自然資源(城鄉規劃)、住房城鄉建設等有關主管部門提供下列資料:(1)規劃總平面圖、業主以及房屋、建筑物面積清冊、房屋測繪報告;(2)已竣工驗收的房屋買賣合同清冊。有關主管部門應當自收到街道辦事處、鄉鎮人民政府要求提供資料函件之日起五個工作日內予以免費提供。

亮點二:明確業主大會會議籌備組業主代表和業主委員會候選人產生程序和回避原則

關于籌備組中業主代表和業主委員會委員候選人的產生及兩者的關系問題,在實務中一直爭議不斷?!稐l例》第十七條和第三十條做了針對性規定:

一是規定了兩者同樣的產生方式和標準,除業主自薦和業主推選途徑外,特別規定了居(村)民委員會有權推薦人選。當報名和推選人選多于預定人數時,不是簡單的抽簽或者指導部門指定,而是參照物業類型、組團、樓棟、業主代表性等因素進行分類,在不同類別人選之間進行隨機抽選,從而使最終確定的人選具有代表性和廣泛性,有效解決籌備工作中的局部業主抱團報名造成的壟斷話語權和候選人名單等問題。

二是規定籌備組中業主代表被提名為業主委員會委員候選人的,不得參與核實投票人資格、發放和回收選票、計票、唱票、監票等具體籌備工作,防止利用籌備組成員身份便利在投票與表決過程中暗箱操作。

亮點三:全面公示業主委員會委員候選人資格條件信息,充分滿足業主知情權和選擇權

對于存在欠費及違規裝修搭建等行為但已經整改,特別是一些長期欠費為了達到報名條件而臨時突擊交費的業主是否具備參選業主委員會委員資格這一行業熱點痛點問題,《條例》第三十一條規定已經整改的業主也具備報名參選資格,但同時在第十九條規定候選人基本信息以及候選人對本人符合資格條件的書面承諾要公示。第三十條特別規定,籌備組應當公告涉及候選人條件資格方面的相關信息。第三十七條規定業主委員會委員應當每半年公布委員履行交費義務方面情況。

根據這些規定,候選人相關資格條件的信息包括曾經存在的違規行為及相應的整改信息應當詳細公示(如是否曾經欠費、何時補交欠費、何時拆除違章建筑等),徹底改變以往僅簡單公示候選人簡歷、職業、學歷的做法,由廣大業主在全面知曉候選人相關信息后自行選擇、自行判斷是否投票該候選人,將選舉權和選擇權真正賦予廣大業主。

亮點四:明確規定業主在業主大會會議中的具體表決意見按房號公示

業主行使監督權的前提是享有充分的知情權,過往的實踐中,業主大會會議的表決結果往往是簡單統計公布表決事項的總人數和總面積比例,致使除了籌備組成員和相關工作人員以外的其他業主無法全面了解本人及他人的具體投票信息,投票結果是否為投票人真實意思表示無從得知。

《條例》第二十四條明確規定,業主大會會議采用記名投票方式進行表決。表決事項、表決結果、參與表決和未參與表決業主的房號及其專有部分面積、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況按規定進行公示,公示期不少于十五日。公示期內,業主對表決結果有異議的,可以憑有效身份證明查詢本人的投票信息。在保障業主隱私權的基礎上,全面滿足了業主的知情權和監督權,有效杜絕實務中冒名假名投票、“被代理被代表”等矛盾糾紛。

亮點五:強化指導部門示范文本指引作用

為防范業主大會會議召集人利用會議組織者身份便利擅自加入有利于自己濫用職權和其他違反法律法規,違背公序良俗,損害國家利益和社會公共利益,對部分業主顯失公平的內容,《條例》規定,提倡業主大會參照人民政府住房城鄉建設主管部門公布的示范文本制定業主大會議事規則和管理規約。業主大會會議籌備組、業主委員會提交的草案內容與示范文本內容不一致的,應當在提請業主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內容進行公示和說明。同時提倡業主或者業主大會參照人民政府住房城鄉建設主管部門制定的物業服務合同示范文本與物業服務人簽訂物業服務合同。

亮點六:明確業主大會和業主委員會印章不同的管理使用規則

為了使業主能夠明確區分業主大會和業主委員會的法律地位和職責邊界,破解業主委員會和印章保管人專權越權難題,《條例》明確規定實行業主大會、業主委員會雙章備案制度,業主共同作出的決定,應當加蓋業主大會印章并在物業管理區域內顯著位置予以公告,還特別規定業主大會可以委托居 (村) 民委員會代為保管業主大會印章,需要使用業主大會印章的,由業主委員會或者自行管理的執行人向居 (村) 民委員會提出。

為了使業主能夠區分業主委員會的任職期限、業主委員會作出的決定是否符合法定程序,《條例》規定業主委員會印章的印文應當包含業主委員會名稱、屆別。業主委員會作出的決定應當經全體委員過半數簽字同意,自作出決定之日起三日內,將會議情況以及決定事項在物業管理區域內顯著位置予以公告。特別規定了業主委員作出的決定公告中應當注明簽字同意的業主委員會委員名單、加蓋業主委員會印章, 并書面告知物業所在地的居 (村) 民委員會。

亮點七:完善前期物業服務收費的調整機制

一方面業主投訴物業服務質量差、亂收費,一方面物業服務人訴苦成本高調價難,物業服務質量差與物業服務收費低形成了惡性循環?!稐l例》針對前期物業費調價難,具體規定了政府指導價應當每3年調整一次并向社會公布,杜絕以往多年不調整的現象。

針對前期物業服務期間業主入住進度不一、通過業主大會會議共同表決前期物業費調價事項困難的現實情況,《條例》同時規定,因政府指導價變動需要調整前期物業費標準的,應當按照前期物業服務合同約定,根據自治區物業服務等級評定的有關規定先行核定物業服務等級后,按照核定的物業服務等級在政府指導價的范圍內調整。

亮點八:規范建設單位解聘和重新選聘前期物業服務人行為

前期物業服務期間,前期物業服務人主動或被動退出物業管理項目的情形大量存在,在小區已有業主入住情形下,建設單位能否單方面解除前期物業服務合同另行選聘其他物業服務人?

為破解這一行業難題,防止建設單位濫用開發商地位單方面解聘和另行選聘前期物業服務人,《條例》五十三條明確規定,前期物業服務人退出的,建設單位重新選聘前期物業服務人應同時具備幾個法定條件:

一是物業管理區域業主入住情況沒有達到《條例》第十五條規定的申請成立業主大會條件。即只要已達到成立業主大會條件,無論小區是否已實際成立業主大會和業主委員會,建設單位均無權單方面重新選聘前期物業服務人。

二是建設單位在物業買賣合同中對于沒達到成立業主大會條件情形下重新選聘前期物業服務人相關事項已有明確的約定。

三是必須通過招投標形式選聘并遵守首次選聘前期物業服務人相關規定。

四是必須將開展招投標前后的相關信息及時告知主管部門和全體業主。

五是重新選聘的前期物業服務人信用等級不低于原物業服務人的信用等級,且重新簽訂的物業服務合同的服務等級標準不得低于原合同約定,物業服務收費不得高于原合同的約定的標準。

亮點九:明確界定公共收益的公示內容和范圍,規定業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料

《民法典》第九百四十三條規定物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告,但在物業管理實務中,物業服務人往往簡單籠統公布一些粗線條的收支項目和收支總額,而且以單個業主無權查閱或商業秘密等理由拒絕業主的進一步查詢要求,導致業主無從知曉公共收益賬目真實有效性。

為全面實現業主作為建筑物區分所有權人依法享有的知情權監督權,《條例》第六十二條規定,物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示公共收益收支情況,包括與公共收益相關的合同或者協議等。第八十一條規定,公共收益應當存入銀行專戶,接受政府監管,并接受業主監督,業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料。業主大會成立前的公共收益統一存入設立的專門賬戶,并在業主大會成立后轉入業主大會指定的賬戶。物業服務人、業主委員會應當每季度核對一次公共收益賬目,并在物業管理區域內顯著位置公示公共收益收支明細、增值和結存情況。必要時,業主大會可以對公共收益進行審計,審計費用在公共收益中列支。

亮點十:明確業主自行管理執行人負責人責任

《民法典》規定,業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,由于業主自行管理模式尚處于探索當中,《條例》第六十九條、七十條對“業主自行管理”作出了指導性規定,指導業主理性行使自行管理的權利?!稐l例》強調了自行管理方案應當經全體業主依法表決通過并備案,特別規定業主委員會委員、物業服務人的相關規定適用于自行管理的執行人或者負責人,有效防止現實中自行管理責任人僅享有權利無義務責任,難以處罰難以追責的現象。

(責任編輯:陸明)
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