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西安市住建局發布住房租賃風險防范指南 房屋租賃要避開“這些坑”

2021-09-17 11:11:36 西安市住建局網站

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近幾年,住房租賃在快速發展的同時也催生了一些行業亂象,致使部分業主和租客利益受損。西安市住房和城鄉建設局提醒廣大業主和租客朋友,注意住房租賃“五風險”,牢記“防險七招”!

一、住房租賃“五風險”

風險一:“長收短付”

長收短付指租賃企業收取租客租金周期長于給付業主租金周期。

常見陷阱:利用價格優惠吸引租客一次性支付較長時間的租金。

風險表現:企業利用租客與業主租金支付期限錯配建立資金池用于盲目擴張或其他用途,一旦經營受阻,就會出現資金鏈緊張甚至斷裂的狀況。此時,租客雖已支付房租給租賃企業,但業主方卻無租可收,業主租客雙雙利益受損。

風險二:“高收低租”

高收低租指租賃企業支付業主的租金高于收取租客的租金。

常見陷阱:與“長收短付”結合,以高于市場價的價格吸引業主快速獲取大量房源,與業主簽訂長期限(一年以上)短支付周期(一般為月付)的房屋收儲合同;再以低于市場價的價格吸引租客一次性支付較長時間的租金。

風險表現:通過誘人的租金價格獲取房源和租客,快速擴張搶占市場積累資金,一旦資金鏈斷裂,和“長收短付”一樣,業主和租客兩端利益都會受損。

風險三:“租金貸”

租金貸指租賃企業與銀行業金融機構、互聯網金融公司、小貸公司等各類金融機構合作,使用租客個人信用向機構申請貸款支付房租的行為。

常見陷阱一:混淆概念誘導簽訂貸款合同

為使租客放松警惕,租賃企業往往會混淆概念把“租金貸”表述宣傳為“租金分期”“租金易”“分期付”“租房消費分期貸款”等,與租客簽訂包含貸款事項的合同。合同中的貸款事項經常只有語焉不詳的一個條款或一句話,致使很多人不明不白地“被貸款”。

常見陷阱二:誘導使用貸款APP

與租客簽訂租房合同后,業務員誘導租客在手機上下載APP用于支付房租。很多租客誤以為此APP是租賃企業的繳納房租平臺,殊不知這個APP很有可能就是貸款APP。租客通過銀行卡綁定APP后,租賃企業一次性獲取貸款機構放款,租客每月“向APP支付房租”實際就是向貸款APP還款。

風險表現:“租金貸”實質是一種隱性的預付式消費。貸款機構一次性將一年或更長周期的房租以發放貸款的形式打入租賃企業賬戶,租賃企業卻以月付、季付等短周期支付業主租金,造成了租客與業主的資金期限錯配,形成資金池用于盲目擴張或其他高風險投資。一旦資金流供給出現短缺,整個資金鏈就會斷裂,企業面臨破產。此時,業主已無法按時收到租賃企業的租金,但租客仍需履行合同繼續償還貸款,同時面臨貸款合同不易撤銷、退租時難以退貸、貸款逾期失信等多重風險。

風險四:不規范的租賃合同

具體表現:合同內容模糊不清或缺少重要內容,使租賃雙方在履行合同過程中出現對合同內容理解產生偏差或無合同履行依據等情況,導致租賃糾紛頻出。

常見糾紛一:押金的抵扣用途不清晰,租賃到期后出租方以損壞設施等名義,扣押租客押金。

常見糾紛二:租賃期內房屋的附屬物品、設施設備損壞的,房東應承擔的維修義務或租客應承擔的賠償責任約定不清,維修和賠償時互相推諉。

常見糾紛三:租賃期限及租賃期滿后的租賃期限約定不清,租客想要續租但房屋已租給了其他人。

常見糾紛四:租賃期滿后的租金漲幅約定不清,房東隨意漲價租客利益受損。

常見糾紛五:水費、電費、燃氣費、供暖費、物業管理費等費用應由房東或租客承擔約定不明晰。

常見糾紛六:房東或租客有違約行為的,賠償的方式約定不清,造成另一方權益受損。

……

風險五:“隔斷房”

隔斷房指在一套房屋內違規改造建筑結構私建隔斷墻,使房屋打破原本設計結構形成的多個“獨立單間”。

風險表現:減少人均居住面積,影響采光與通風,堵塞房屋的消防疏散通道,改變用電線路,居住安全性、舒適度無法保障,存在極大的消防安全隱患。

二、“防險七招”

到底該怎樣才能租到合適的住房,避免遭遇不必要的租房麻煩?如何選擇住房租賃企業?租房時還要注意哪些問題?“防險七招”要謹記!

(一)謹慎選擇住房租賃企業

業主委托出租房屋、租客承租房屋時,注意核查以下事項:

一查企業工商登記情況,是否已列入經營異常名錄。

二看企業是否在西安市住房租賃交易服務平臺完成開業信息報備,是否開設住房租賃資金監管專用賬戶。

三要通過網絡等多渠道了解企業市場口碑和客戶反映。

四要實地察看企業經營場所和運營情況。

西安市住房租賃交易服務平臺

(http://zfwsbg.xa.gov.cn/HousesRentWeb.WebApp/)

(二)警惕價格誘惑

業主:一要多了解周邊同戶型房屋出租價格。二要警惕以高租金回報甚至加價收房。三要警惕以裝修名義收取裝修預付款。

租客:警惕低租金長租期優惠誘惑。

(三)警惕“租金貸”

一要認真閱讀合同條款。留意租賃合同中有無“租金貸”相關條款或內容。

二要謹慎下載第三方APP。警惕在不知情的情況下使用個人信用申請“租金貸”。

(四)謹慎選擇支付周期

高度警惕一次性預付3個月以上租金或租金大幅優惠的宣傳,盡量選擇短期支付房租(如月或季度支付),避免一次性預付較大額度的房租,降低自身權益受損風險。

(五)登錄西安市租賃服務平臺進行租賃合同網簽

登錄西安市住房租賃交易服務平臺,使用《西安市房屋租賃合同》(示范文本)進行租賃合同網簽。

簽訂合同前,務必認真閱讀、充分理解合同條款內容,對租金支付、押金退還、違約責任等重要條款的約定要清晰明了,額外簽訂的補充協議要特別留意,雙方作出的口頭承諾應在合同中予以明確。

西安市住房租賃交易服務平臺

(http://zfwsbg.xa.gov.cn/HousesRentWeb.WebApp/)

《西安市房屋租賃合同》(示范文本)

(http://zjj.xa.gov.cn/uploadfile/wsbsPic/20200914153946.docx)

(六)進行住房租賃資金監管

當出租方為“托管式”租賃企業時,要按規定進行租賃交易資金監管。切勿向合同約定之外的企業賬戶、業務員個人賬戶或其他個人賬戶支付款項,應將房租和押金轉入由企業在監管銀行開立的存量住房租賃交易資金監管專用賬戶。

(七)拒絕“隔斷房”

“隔斷房”居住面積狹小,存在重大的消防和安全隱患,危害人身安全,違法違規,應拒絕租賃。

《西安市規范住房租賃市場管理辦法》規定出租住房應當遵循以下標準:

1.最小出租單位標準。出租住房最小單位應當以原房屋設計的房間為最小出租單位,不得違規改變房屋內部結構分割出租,不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

2.最多出租人數標準。出租住房每個房間的租住人數原則不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)。

3.最低人均租住面積標準。人均租住住房使用面積不得低于5平方米。但為了滿足租賃住房特定需求,集中開發且符合規劃、消防、安全等規定的租賃住房集約式產品另有規定的,從其規定。

相關鏈接:

1.《西安市規范住房租賃市場管理辦法》

https://mp.weixin.qq.com/s/b1tkBjx4ej04yySB3AoMSg

2.住房租賃資金監管辦理指南

https://mp.weixin.qq.com/s/uoj1GnsoOmpJJ7UwCEP2dA

3.西安市住房租賃服務平臺操作指南(一)——合同網簽備案(個人自行成交篇)

https://mp.weixin.qq.com/s/yT6nseicmSNwuMg3gHSLww

4.西安市住房租賃服務平臺操作指南(二)——合同網簽備案(租賃企業篇)

https://mp.weixin.qq.com/s/oXGuQG7ycoJOk88c2Oqu8A

(責任編輯:崔立明)
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